იპოთეკა

იპოთეკა (­ბერძნ. hypothēkē – დაგირავება, გირაო), უძრავი ქონების, უმთავრესად მიწისა და ნაგებობების დაგირავება, იპოთეკური სესხის მიღების მიზნით.

იპოთეკური კრედიტი მოიხსენიება ძვ. წ. VI ს. ძვ. ­ბერძნ. დოკუმენტებში. ტერმინი გაჩნდა არქონტ სოლონის ბრძა­ნების შედეგად, რითაც კრედიტორი ვალდებული იყო ვალის დაბრუნების უზრუნველსაყოფად გამოეყენებინა მიწის გირაო. ამ გარიგების დასტურად მსესხებ­ლის მიწის ნაკვეთის საზღვარზე აღიმართებოდა ბოძი, რ-ზეც დატანებული იყო მსესხებლის ყველა ვალი კრედიტორის მიმართ.

ტერმინი „იპოთეკა" მოიცავს სამ ძირითად ცნებას: სამართალურთიერთობას, ფასიან ქაღალდსა და იპოთეკურ სესხს. სამართალურთიერთობაში იგულისხმება უძრავი ქონების გირაო იპოთეკური სესხის მიღების მიზნით და ითვალისწინებს გირაოში ჩადებული უძრავი ქონების დატოვებას მის მფლობელთან. გირაო სამოქალაქო სამართალში არის ვალდებულების უზრუნველყოფის ერთ-ერთი ხერხი. იგი რეგისტრირებული უნდა იყოს სავალდებულო წე­სით. მსესხებლის გადახდისუუნარობის შემთხვევაში კრედიტორის მოთხოვნა კმაყოფილდება რეალიზებული ქონებიდან მიღებული ამონაგებით ან დაგირავებული ქონების საკუთრებაში გადაცემით კრედიტორზე. ი. როგორც ფასიანი ქაღალდი, გულისხმობს „იპოთეკის მოწმობას", „გირავნობის ფურცელს" – სავალო დოკუმენტს, რ-იც ადასტურებს მოგირავნის უფლებას უძრავ ქონებაზე. იგი უფლებას აძლევს მის მფლობელს, მიიღოს ანაზღაურება ი-ის ხელშეკრულებაში აღნიშნული უძ­რავი ქონების ი-ით უზრუნველყოფილ ფულად ვალდებულებაზე. ი-ის მოწმობა, ჩვეულებრივ, თავისუფლად მიმოქცევადია ბაზარზე. ი. როგორც იპოთეკური სესხი, გაიცემა კრედიტორის მიერ მსესხებელზე უძრავი ქონების გირაოთი ან უძრავი ქონების შესაძენად. ამასთან, კრედიტორი წარმოადგენს მოგირავნეს, რ-საც სხვა კრედიტორებთან შე­და­რე­ბით გააჩნია უპირატესი უფლება, დაიკმაყოფილოს მსესხებლის მიმართ არ­სე­ბუ­ლი ფულადი მოთხოვნები დამგირავებლის ნივთის – ი-ის რეალიზაციის გზით. ი-ის ­ნივთი შეიძლება იყოს მიწის ნაკვეთი, საწარმო, შენობა, ნაგებობა, საცხოვრ. სახლი, ბინა, აგარაკი და სხვ.

მსოფლიოში ჩამოყალიბდა იპოთეკური დაკრედიტების ორი ძირითადი მოდელი: ერთდონიანი (გერმ. მოდელი) და ორდონიანი (ამერ. მოდელი).

იპოთეკური დაკრედიტების ერთდონიანი მოდე­­ლის თანახმად, საკრედიტო ურთიერთობები მყარდება კრე­დიტორსა და მსესხებელს შორის. ეს მოდელი გულისხმობს საკრედიტო და იპოთეკური ხელშეკრულებების დადებას კრედიტორსა და მსესხებელს შორის, გირაოს დაზღვე­ვის შე­სა­ხებ ხელშეკრულების დადებას მსესხე­ბელსა და სადა­ზღვევო ორგანიზაციას შორის, უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების დადებას მსესხებელსა და უძრავი ქონების გამყიდველს შორის. კრედიტორი შეიძლება იყოს იპოთეკური ბანკი ან სხვა საკრედიტო დაწესებულება. კრედიტორს შეუძლია იპოთეკური კრედიტების რეფინანსირება ფასიანი ქაღალდების – იპოთეკური ფურცლების გამოშვების გზით, რი­თაც შესაძლო ხდება რისკების მინიმუმამდე შემცირება.

იპოთეკური დაკრედიტების ორდონიანი მო­დე­ლის მიხედვით, გარდა კრედიტორისა და მსესხებლისა, იპოთეკური სესხის გაცემისას შუამავლის სტატუსით მონაწილეობს იპოთეკური სააგენტო ან საფინანსო ბაზრის მონაწილე – იპოთეკური საფინანსო-საინვესტიციო კომპანია. სახელშეკრულებო ურთიერთობების პირველ ეტაპზე იდება საკრედიტო და იპოთეკური ხელშეკრულებები კრედიტორსა და მსესხებელს შორის, უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება – მსესხებელსა და უძრავი ქონების გამყიდველს შორის. მეორე ეტაპზე, აღნიშნული მოდე­ლის თანახმად, მონაწილეთა რაოდენობა იზრდება ძირითად მონაწილეთა რისკების მინიმუმამდე დაყვანის მიზნით. სადაზღვევო ორგანიზაციასთან იდება სა­მეწარმეო რისკისა და დაგირავებული უძრავი ქონების დაზღვე­ვის ხელშეკრულება. მეორეულ იპოთეკურ ბაზარზე კრედიტორსა და იპოთეკურ სააგენტოს შორის იდება ხელშეკრულება იპოთეკურ კრედიტზე მოთხოვნების დათმობის შე­სა­ხებ, ასევე ხელშეკრულება შეძენილი მოთხოვნების უფლების ნდობითი მართვის შე­სა­ხებ. ეს კრედიტორს საშუალებას აძლევს სრულყოფილად გააკონტროლოს კრედიტორი, მიიღოს საკომისიო კრედიტის მომსახურებისათვის, ხოლო სააგენტოსაგან მიღებული სახსრებით გაზარდოს საკრედიტო ოპერაციების მოცულობა.

ს ა ­ქ ა რ ­თ ვ ე ­ლ ო ს კანონმდებლობის თანახმად, ი. ­გულისხმობს კრედიტორის მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად გამოყენებული (დატვირთული) მსესხებლის უძრავი ნივთის გადაცემას კრედიტორის საკუთრებაში. ამის გარდა, კანონმდებლობა გამოყოფს საერთო და მესაკუთრის ი-ის სახეებს. საერთო ი. წარმოადგენს მოთხოვნას, რ-იც უზრუნველყოფილია რამდე­ნი­მე უძრავი ნივთით. მესაკუთრის ი-ის შემთხვევაში კი თუ მოთხოვნა არ წარმოშობილა, იგი გაქარწყლდება ან გადადის უძრავი ნივთის მესაკუთრეზე, შესაბამისად ი-ც გადადის ამ უკანასკნელზე. ი. იურიდ. ძალას იძენს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. ერთი უძრავი ნივთი შეიძლება რამდენჯერმე დაიტვირთოს ი-ით. ი-ის ხელშეკრულების საფუძველზე, მხა­რეთა შეთანხმების შემთხვევაში, კრედიტორის მოთხოვნით საჯარო რეესტრი გასცემს ი-ის მოწმობას. საერთო ი-ზე გაიცემა მხო­ლოდ ერთი მოწმობა. ი-ის მოწმობა არის ფასიანი ქაღალდი, რ-იც ადასტურებს მისი კანონიერი მფლობელის უფლებას, მოითხოვოს ი-ის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულების შესრულება და მისი შეუსრულებლობის შემთხვევაში მოთხოვნა დაიკმაყოფილოს ი-ის საგნით. შესაძლებელია ი-ის მოწმობაში მოცემული უფლების დათმობა სხვა პირისათვის. ი-ის მოწმობა შეიძლება დაგირავდეს მისი მფლობელის ან სხვა ნებისმიერი პირის სასარგებლოდ ფასიანი ქაღალდების დაგირავებისთვის დადგენილი წესით. ი-ის მოწმობის გირავნობა რეგისტრირდება საჯარო რეესტრში. ი. და მის საფუძვლად არ­სე­ბუ­ლი მოთხოვნა ერთობლივად უნდა გადაეცეს სხვა პირს. მოთხოვნის გადაცემასთან ერთად ახ. კრედიტორზე გადადის ი-ც. თუ მოვალე არ დააკმაყოფილებს მოთხოვნას, რ-ის უზრუნველყოფის საშუალებაც არის ი., იპოთეკარი უფლებამოსილია, მოით­ხოვოს უძრავი ნივთის რეალი­ზაცია. იმ შემთხვევაში, როდესაც ი-ით დატვირთული უძრავი ნივთის რეალიზაციიდან ამონაგები თანხა საკმარისი არ არის ი-ით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის და­საფარავად, მოთხოვნა დაუკმა­ყოფილებლად ითვლება.

ლიტ.: სა­ქარ­თვე­ლოს სამოქალაქო კოდექსი, თბ., 1997; L e d e r m a n  J., The Handbook of Mortgage-Banking: Trends, Opportunities and Strategies, Chicago, 1993; P i n k o w i s h  Th. J., Residential Mortgage Lending: Principles & Practices, Cliftonpark (New Jersey), USA, 2011.

ლ. ელიავა